昔日变相转让 楼市并购催生寡头隐患

房企面临史上最脆弱资金链

银根的持续收紧终于让开发商没了依靠。

根据国家统计局此前发布的数据显示，今年1-7月份，房地产开发企业本年资金来源47852亿元，同比增长23.1%，而自筹资金19293亿元，同比上涨了34%，在自筹资金比例明显上涨的同时，开发商们的杠杆率跌至2.48的历史最低点。

无独有偶，北京市统计局昨日发布的今年1-7月份北京市房地产开发项目本年到位资金为2935.3亿元，其中，金融贷款为659.3亿元，由上半年的同比增长11%转为下降6.9%；自筹资金为895.8亿元，同比下降2%，降幅比上半年扩大1.3个百分点；定金及预收款为858.9亿元，增长11.4%，增幅比上半年扩大7.9个百分点，杠杆率为3.28，同样是历史最低点。

所谓开发商杠杆率，即本年资金来源/自筹资金，主要指企业的资金来源容易度，数值越高表示企业更容易以信贷或者销售获得发展资金，房地产价格等也更容易上涨、企业发展速度更快。而数据减小则企业面临资金压力，可能出现降价促销，小企业被兼并。

“杠杆率达到历史最低，代表了房地产行业的资金压力骤升，这与整个银根收紧息息相关。”北京中原地产三级市场部研究总监张大伟告诉记者，在7月份我国新增人民币贷款4926亿元，同比少增252亿元，7月末广义货币（M2）余额同比增长14.7%，贷款与货币增速与往期相比均有小幅回落，虽然前7月房地产投资总额依然上涨，但是主要原因是1000万套保障房的建设投资以及最近两年出售土地的惯性投资，商品房市场的投资已经开始出现停涨的趋势，在这样的背景下，开发商获取贷款的情况肯定越来越糟。

冲动造致消化不良

部分企业无奈抛售子公司

在开发商资金越发紧张的同时，库存量却也持续攀升，特别是曾经冲动吞下的，更是让部分开发商消化不良，进而导致本已紧张的资金链雪上加霜。

以北京为例，来自房地产交易管理网的数据显示，截至昨日北京新房库存量达到106736套，逼近11万套警戒线。而中原地产的研究报告显示，2009年到2010年上半年出让的住宅地块中，溢价率超过100%的一共有33宗，目前大部分已经进入开发环节，已经销售的合计有16块，这些地块由于平均溢价率达到164%，其销售价格自然居高不下。对比售价与土地价格成本，可以看到，土地成本占售价比达到了39.2%，创造了历史最高。其中有8块占比超过了40%，创造了历史新高。

“一般项目地价占房价的占比不会超过25%，如果到30%以上，开发商定价就比较困难。”国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉记者，根据该院统计，目前平均地价占房价的比例大约为23%左右，而一般项目建安成本基本是固定的，地价成本越高，税费、销售成本也同比例会提升，因此多数的项目最终的定价肯定很高，这也是国土部此前一再抑制的原因。

张大伟同样表示，由于上述集中上市时间在2010年下半年后，而恰好开始房地产调控，特别是今年的限购集合限贷调控，抑制了大部分的投资需求，外地购房者占比在限购后，更是不足一成，加之拿地价格过高，定价肯定居高难下，从目前来看，除金茂府、富力十号等在2009年初购得的绝对的城区地块，和万科在房山的部分项目目前销售情况比较好外，大部分项目的签约情况并不理想：以最近入市的18期项目提供的4933套房源看，截至目前签约数量为2270套，签约率为46%，明显低于市场平均的50%左右的签约率。“可以说，这些拿了的开发商们是降价降不了，拿着又有资金压力，两难的情况下，不排除会通过将地块所属的公司整体转让，以甩掉包袱。”