中国经济处于最后探底阶段 楼市需标本兼治

我国房地产市场经过一段时期相对低迷调整后近期出现快速分化走势。尤其是深圳2015年上半年开始出现的房价反弹行情，去年末向一线以及个别二线城市快速蔓延，今年开春以来出现少数大城市楼价大幅飙升局面。如北京、广州楼价从2015年底开始回升，今年1月同比增速达到10%上下。深圳在新一轮楼价上涨中一马当先，涨价最早并涨幅最高，今年1月楼价平均增速达到52.7%。上海处于中间状态，今年1月房价同比增速达到18.2%。环比价格折年率与同比增速大体相当，显示一线城市房价猛涨如不加调控，很可能会继续发展并面临失控风险。

新一轮少数大城市房价飙升由供需两方面力量推动形成。在充裕宽松货币政策与多轮行业刺激利好政策推动下，全国整体房地产市场逐步消化早先失衡因素，少数大城市房地产购买力受“虹吸效应”作用增长较快，为一线城市楼价飙升提供了需求支持条件。近年各地政府大尺度减少商品房供地数量，即便在楼价回升背景下仍实施供地紧缩支持，成为近期一线城市房价飙升的关键供给侧推手。

需求原因一是近年经济下行调整阶段政府实施稳健偏宽松的货币政策，为房地产行业回暖提供比较有利的银根环境与资金面条件。去年股市波动后大量资金寻求新投资机会，楼市成为投资者增持资产的重要选择对象。在房价快速回升情况下，业内机构联手互联网金融平台推出首付贷之类新金融工具，释放短期加大杠杆与放大需求增长效应。二是政府相关部门近年接连三推出提振楼市的松绑刺激措施，在购房信贷、公积金、营业税、证券化等方面系统出台优惠利好政策，显著降低居民购房交易成本，提升了投资房地产的融资杠杆水平，对房地产需求回升产生重要推动作用。三是由于大城市对房地产购买投资力的“虹吸效应”，一线城市房地产需求增长水平大幅高于全国平均水平，构成这些城市楼市快速回升的需求支持条件。

然而需求增长还需结合特定供给面条件，才好解释楼市短期供不应求与价格飙升。考察商品房供应链基本环节的体制机制特点，可见供地环节垄断体制与行政调节相对僵硬滞后，应是本轮少数大城市房价飙升的关键供给侧推手。由土地制度与管理体制决定，我国商品房建设用地一级市场供给被行政垄断，供地数量由相关部门年度计划决定。面对市场需求快速上升，建房供地数量调节滞后甚或逆市调节引入或放大供求失衡并助推房价飙升。

一个基本事实是，几个一线城市近年都不约而同地大幅度降低了住宅供地数量。数据显示，广州住宅供地面积从2010年1505万平方米一路下降到2014年297平方米低谷，2015年回升到408万平方米仍比2010年区间峰值降低月73%。北京住宅供地面积从2010年2310万平米下降到2015年422万平米，降幅高达81.7%。上海住宅供地从2010年3148万平米下降到2015年663.6万平米，降幅约为80%。深圳住宅供地则是从2010年398.9万平米一路下降，到2015年降到140万平米相对2010年降低约65%。

近年一线城市供地数量急剧减少同时供地价格普遍大幅飙升。例如各城市国土资源部门公布的住宅供地挂牌价格数据显示，四个一线城市2015年价格比较2010-2011年都有成倍上涨。涨幅最低的广州和上海约在1.6-1.7倍，深圳与北京涨幅在5-6倍惊人水平。又如国土资源部公布的各城市分季度“居住用途平均地价”显示一线城市住宅土地均价大幅上升，并带动楼面均价飙升。数据显示，最近四年一线城市楼面价格涨幅最低为1倍半，最高涨五倍多。虽然不同地价统计指标之间关系以及特定城市某个时点地价数据准确度，都存在有待专门研究的问题。然而综合观察近十种城市地价时间序列数据，近年都呈现大幅上涨走势。可见收缩供地推高地价是少数城市新一轮房价飙升的关键供给侧推手。

目前我国宏观经济双重调整处于最后探底和转换阶段，不过楼市回暖本应发挥助推经济企稳向好积极作用，实际上近来某些经济指标回升一定程度应与楼市变动有关。然而近期楼价过度飙升异动在相当程度上源自体制与政策扭曲因而难以持续，并非我国房地产行业与宏观经济健康发展的福音。我们看到，价格过度飙升刺激各类市场主体踊跃购买甚至形成反常抢购，相关市场机构通过“金融创新”违规融资推波助澜，房价飙升预期与市场主体行为相互激荡可能使楼市再次面临资产泡沫化风险，并对宏观经济转向下一轮景气成长前景投下阴影。

应对新一轮楼市需标本兼治。短期政策需从供需两方面入手遏制房价猛涨势头。在需求方面要改变近年频密出台房地产刺激政策状态，近期不再推出新的全国性行业刺激政策。要客观认识互联网金融的潜在利益与风险，切实加强楼市融资审慎监管以防范新金融风险。货币政策需更加重视宏观审慎原则，避免过于宽松助推资产泡沫。在供给方面需尽快增加楼市供地数量，尽快改变一段时期以来一些城市住宅供地过度收紧状况。楼市管理需重视因城施策，赋予地方与城市制订与调节房地产政策的更大权限，同时加大对局部性地区性楼市异常波动的问责力度。

新一轮楼价异动以近乎自然试验方式再次呈现传统垄断供地体制内在局限及其改革必要性与紧迫性。政策不应仅止步于采用短期调控措施解决突出矛盾，而应以深改决定基本原则与供给侧结构性改革为指针，重视改革现行垄断供地体制以实质性提升房地产供给对需求变动的调节反应弹性。