业界：2016年中国房地产投资将出现较大负增长

3月29日，在北京大学国家发展研究院主办的第53次“朗润·格政”论坛上，中国社会科学院学部委员、原中国人民银行货币政策委员会委员余永定在发言中表示，“虽然今年第二月经济形势有所好转，但中国经济形势仍在持续的下滑中。”

他认为，这种下滑不是一种暂时性或周期性的，可能会持续相当一段时间。如果不采取必要措施，经济增长速度可能还要下滑，甚至突破底线。其影响因素之一，则是房地产投资增长速度的大幅下滑，今年将会出现较大负增长。这对中国经济增长造成的负面作用不可低估。

1、经济增速应不低于6%的底线

“目前的经济增长速度一直在持续下滑，有可能会突破6%的界限。我的底线是不突破6%，我认为突破6%是有问题的。应该不让经济增速低于6%。”余永定表示，“如果经济增速进一步下滑，突破了底线，那么我们就无法完成百年目标的第一个目标，即2010到2020实现中国人均收入翻一番。”

“这是一个非常严肃的目标，如果要保这个目标，还是得保增长。”

2016年是中国“十三五”规划的开局之年，也是中国进入全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，稳增长无疑意义非凡。虽然现在的经济形势可能没有1998年那么严峻，虽然中央政府加强供给侧结构性改革的力度持续加大，中央财政安排1000亿元专项奖补资金重点用于职工分流安置。但是，下岗失业等诸多社会问题对中国来说毕竟是大问题，对中国经济造成的影响是不可低估的。

“首先，要加大企业去产能的力度。与此同时，还要刺激有效需求以保证增长底线。如何刺激有效需求?我主张增加财政赤字，今年财政赤字增长3%是不够的，当然增长是逐渐增。从目前状况来讲，5%的财政赤字是安全可行的。”

此外，余永定强调，中国基础设施的投资余地非常巨大，而投资基础设施既可以稳增长，同时又可以改善经济结构。因此，他主张依靠发行国债来给基础设施融资。

“在目前的情况下，如果靠增发银行信贷来融资，其结果必然是资金流入资本市场而非实体经济。但是用财政的方法就可以避免信贷融资的诸多问题。目前中国货币政策的主要目标是压低国债融资的成本，应该尽快从数量目标转到债务目标，盯住利率，而不是货币供应量。同时盯住美元的汇率政策非常不利于中国，人民币尽快的实现浮动。”

余永定认为，中国政府应该在结构调整和有效需求管理长期和短期之间搞好平衡，财政政策应该既重视税收政策，也强调支出政策，且支出政策在一定意义上更为重要。

2、中国目前仍处于通货收缩阶段

“我觉得此次经济回暖不能说明问题。因为从2012年开始，这种回调就出现过多次，比如2012年第三季度到第四季度，经济增速从7.4%上升到8%。当时认为经济终于实现了反弹，结果下个季度又降了下来。”余永定表示，“中国经济形势仍在持续的下滑中，虽然今年第二月经济形势有所好转，但我认为这恐怕不是一个转折性的。”

目前，余永定最为关注的是中国的PPI到底怎样，中国是否走出了通货收缩。“我的判断是中国处于通货收缩阶段，主要是PPI持续47个月下降，尽管CPI是正的。”

那么问题来了，既然CPI是正的，为什么还要说中国现在处于通货收缩阶段呢?其实在余永定看来，理由主要是，“CPI为正，是工资上涨、人口老龄化的结果。”

中国目前CPI上涨的企业主要是服务业，食品行业占54%，而今年的食品价格大幅上涨。这些部门的债务水平不高，一般是服务业当中的中小型非国有企业。尽管CPI上涨使它们的实际债务下降，但其债务在中国总债务中占比较低。真正大规模的债务是在制造业，尤其是大规模企业，它们的产品价格PPI在下降，实际债务在上升。

另外，通缩和物价的一次性调整有很大的不同。“物价下降使企业利润受到挤压，于是企业减少投资，总需求随之减少，物价也就更低，利润进一步受到了侵蚀，企业进一步减少投资。”余永定表示，“它是一个持续往下的过程。在48个月，每个月PPI都在降，而且最近月降4%到5%。在这种情况下，短期内肯定是有效需求不足，经济增速下降。”

3、避免“两个恶性循环”导致的经济硬着陆

基于对总需求的分析，余永定认为，其中最关键的是投资需求。中国的投资需求主要有三个：一是基础设施投资;二是制造业投资;三是房地产投资。从这三类投资来看，目前都呈现下滑趋势。特别是房地产投资增速，在去年年底已经停滞。他引述了上海一位房地产专家在两会期间的判断：今年的房地产投资增速至少为-10%，如果把相关投资连在一起，这个负值肯定会更高。

“如果房地产投资今年的增长是-10%，那就会把GDP的增长带下一个百分点。去年的经济增速是6.9%，如果带下一个百分点就会突破一个底线了，这还是比较乐观的说法。”

同时，余永定指出，中国经济目前有三个最突出的问题：一是产能过剩。二是中国公司债占GDP比重居高不下，已排在世界第一，“如果经济增长速度保持在7%左右，其它基本的经济变量都保持目前的趋势。预测2020年中国的公司债占GDP比重可能会达200%左右，这是相当危险的。”三是中国企业的利润过低，特别是非金融企业。

由此，把这些现象结合起来动态地看，余永定认为，中国经济存在两个恶性循环。第一个恶性循环的起点是信贷扩张支持的过度投资。过度投资造成了产能过剩，也造成了过度负债。产能过剩造成PPI下跌，PPI下跌造成利润下跌。在利润受到严重侵蚀的情况下，企业减少投资，银行惜贷。这样的过程又返回去影响了产能过剩，使产能过剩进一步恶化，形成这样的恶性循环。

第二个恶性循环的起点是投资过渡造成的产能过剩。产能过剩导致PPI下降，PPI下降导致实际债务上升。实际债务上升又导致了企业惜借，减少投资，银行惜贷。如果不处理好这两个恶性循环，中国经济就有硬着陆的风险，从而出现金融危机。

4、房地产市场回暖乃昙花一现

今年前两个月，中国经济形势发生了一些好转，特别明显的是房地产市场出现回暖。据上海房地产有关负责人分析，原因之一是股市资金转入房地产，其二是信贷扩张比较快，其三是房地产发展的政策，其四是投机需求或投资需求回暖。余永定称，目前很难相信房地产的回暖是建立在健康坚实的基础之上。中国房地产投资确实过多，需要让它降，但这也给经济的平稳增长带来挑战。

事实上，去年的商品房待售面积是7亿多平方米，而年均中国的商品房销售面积也只是13亿平方米，待售面积占到了年销售总额的54%左右。如果某种产品有如此大的积压，很难想象房地产开发商还会继续投资。

“凡是明智的、对自己资产负责任的开发商，在把库存去掉之前是不会再进行投资的。”这是余永定从国内较大的房地产开发商那里得到的反馈。

5、从全国来讲，到底今年的房地产投资增速如何?

“我倾向于认为是负增长，甚至是负的比较大。”余永定表示，房地产投资下降导致固定资产投资下降，对经济增长产生的下行压力，有可能会被其它有效需求的增长所抵消。

“比如说消费增长，实际上也不能完全脱离房地产投资的增长。房地产投资每下降一个百分点，消费增速就会下降0.5个百分点，所以房地产投资增速的下降会导致总需求其它重要构成部分的增速下降。如果不能通过某种方法使消费增速有较大提高，那么就难以抵消房地产投资对GDP的下行压力。”

房地产投资是中国经济增长最主要的推动力之一。然而，现在的房地产投资增速已降为零，甚至呈现较大负增长的趋势。这对中国经济增速的负面作用是不能低估的。

余永定坦言，“总体上来讲，中国的投资率过高，我们应该降低投资增速，这样才能降低投资率，这是我长期坚持的观点。”

马光远：房地产不会崩盘别期待房价会降

经济学家马光远近日表示，中国房地产崩盘的迹象暂时是看不到的，所以所有城市的人，都应该买房子，居住在任何城市都可以。“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市，无论投资还是自住，都应该买。”马光远说，2016年所有的政策会让购房成本非常低，但是千万不要期待房价会降，因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘，预测房地产崩盘的人，都是骗子。

“北京的限购政策已经很严格，未来可能会强化执行，但再加码的可能性就不是很大。”著名独立经济学家马光远表示，目前北京的房价并不存在疯涨，“北京的房价还是能走一阵子。”

近日，一场主题为“领袖对话府上争鸣——房地产才是经济晴雨表”的论坛在西宸原著私人俱乐部“西宸会”举行。马光远在此次论坛上表示，“现在大家都说北京五环已经到6万元/平方米等等，其实是数学没学好，每个楼盘都不一样”，马光远说，房地产发展到今天，并没有建立起一个基本的统计体系指标系统，“在投资选择里面，住房还是一个非常好的，也是一个非常重要的选择。”

至于2017年甚至更远的未来，马光远认为政策周期、政治周期、经济周期、房地产自身的周期到2017年以后，都显得比较微妙。“那时市场会发生什么样的变化，我们从来不去预测，第一个根本预测不到，第二个没有意义。”

马光远用三个“百分百”来概括自己的基本观点：中国房价百分百最高，如果影响高房价的因素继续存在，房价还会更高;中国房地产市场迟早有一天百分百会崩盘，所有国家的房地产经过繁荣经济发展以后，最终的命运只有一个，没见过第二种死法;中国房地产市场究竟什么时候崩盘，百分百没有人知道。

不过，他表示，中国房地产崩盘的迹象暂时是看不到的，所以所有城市的人，都应该买房子，居住在任何城市都可以。“一线城市、热点城市、人口未来流入的三类城市，无论投资还是自住，都应该买。”马光远说，2016年所有的政策会让购房成本非常低，但是千万不要期待房价会降，因为还没有到崩盘的时候。每天喊房地产要崩盘，预测房地产崩盘的人，都是骗子。

对于当前沪深两市的楼市调控，马光远认为，房价的暴涨之后都跟随着暴跌，中央是希望整个房地产市场保持稳定，希望今年一线城市的热销能够带动二线三线往上走，把库存消化一部分，但不希望疯涨以后，整个市场崩溃。马光远认为当前的政策并非要打击市场，反而是在稳定市场。

“中国现在的两大风险，银行的风险，企业债的风险，大量的企业去产能，大量的企业员工分流都要靠房地产的稳定来对冲与缓解。2016年的房地产市场，从政策预测、经济大局、国际国内的大环境来讲，大家都希望市场政策稳定。简而言之，就是疯涨不可持续，崩盘绝无可能。”

陶冬：一线与三线城市房价出现周期性背离

农历新年之后，北京、上海、深圳及个别二线城市房地产市场异常火爆，资金加速入市，房价蹿升得令人瞠目。上周末沪深汉宁连环推出楼市调控政策，新华社发文警惕房地产虚火，房市小阳春面临政策挑战。

这是一场流动性主导的楼市反弹，其背后是充裕的流动性和不多的投资出路，地产商在升市初期做了一点手脚，但是房价上涨后资金的涌入速度超出了所有人的想象。此轮升势集中在一线城市和个别二线城市，绝大多数三线城市并未受惠，部分地区更出现了资金的虹吸效应。

政府在房地产市场的如意算盘是，引导民间的高储蓄去化解住宅的高库存，但是中国房地产市场的一个突出问题是地域性不均衡。储蓄和购买力主要集中在沿海地区，尤其是超大城市，然而接近八成的住宅库存在三线或四线城市，那里的就业和收入增长都相对较弱。房地产市场有强烈的本土倾向，北京上海人在金融业赚到钱，杭州深圳人在IT业赚到钱，一般买的是当地的物业。但是这些城市的房价已经很贵，进一步飙升使得和打工族的工资收入严重脱节。这些城市的房价收入比率或租金回报比率，全部名列世界前茅，无论从社会安定还是从金融安全角度看，都是为政者的心病。

但是中国经济处在下行周期，逆周期刺激政策的边际效果越来越低，投资与出口疲弱，房地产政策是宏观控制键盘上唯一一个仍能够对实体经济有效操控的按钮。同时，房地产行业所牵连的上下游行业极多，对整体经济的撬动效应极大。卖地收入对于地方收入至关重要，目前地方政府的财政状况可谓捉襟见肘。相信政府此时此刻轻易不会对房市痛下杀手，让经济引擎死火。

笔者相信政府不反对房市上升的方向，但是不满意资金的狭隘流向。政府在房市调整中的意图，在于引导社会资金配合去库存，同时为经济注入活力。基于这个判断，笔者认为此次房地产市场小阳春应该可以横跨几个季度，属于流动性驱动的升市，间中多见政策干预。

不过必须认识到，政策并不是影响市场的唯一因素。与之前政府主导的下行周期不同，此次房地产市场调整是由高库存触发的，乃市场因素主导。房地产市场软着陆的前提是有效的去库存。目前中国已建成住宅的库存量超过七亿平方米，加上在建项目则超过十一亿平方米，绝大部分位于三线以下城市。化解库存压力仍是中国经济必须面临的考验。

笔者也不相信三线城市房价跌，一线城市房价可以照升的神话。从购买力和土地供应看，的确一线城市有优势，但是一线城市的估值(如租金回报比)明显存在泡沫的迹象。地产商多数同时经营一线和三线城市，一旦三线城市出现大幅调整，一线城市很难不受殃及。或许一线城市的调整幅度较小、下一周期反弹力度更高，但是笔者不相信一线与三线城市在房价上会出现周期性背离。