从立项到通车 轨交拉升房价三五成

香港贸发局副总裁叶泽恩 戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿□本报记者 何涛

“新型城镇化不再只是大兴土木、盲目发展。”“地铁、轻轨等公共交通建设是城镇化的一环，同时也会拉动房地产发展……轻轨从立项到通车，房价会增长30%-50%。”13日，在济南举行的“新型城镇化·香港论坛”上，香港贸发局副总裁叶泽恩等众多香港大咖支招山东城镇化发展。

新型城镇化不再只是大兴土木盲目发展

“新型城镇化不再只是大兴土木、盲目发展，在发展的同时需要顾及到社会、经济、环境的可持续发展。”香港贸发局副总裁叶泽恩表示，香港的建筑设计、建造、工程和测量业界，在城市发展方面都有丰富的本土和国际经验，近年来一直向全国各地及其他国家输出这方面的服务，香港也将全力帮助山东新型城镇化发展。

“山东与日本、韩国同一纬度，他们能生产出质量很好的农副产品，山东也一样能行。还有山东烟台的葡萄酒，口感上与法国非常像，这也与纬度接近有关。”叶泽恩说，香港的专家有丰富的并购经验，可以协助山东企业将这些国家的同类企业吞并，实现企业国际化，这也是新型城镇化发展的一方面。

轨交从规划到开通房价将涨30%—50%

近年来，随着国内二三线城市的城镇化，土地的城镇化要比人口城镇化快得多，很多配套跟不上，这是出现所谓“鬼城”的重要原因。对此，国际五大房产顾问行之一的戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿建言，城镇化要从总体规划、交通体系建设、产业规划、医疗教育和水电气等基础设施配套等多角度入手。“比如农村土地拆迁及补偿制度要有合理的基准。这点可以学习香港，设立一个股价制度来作为补偿的基准。”

济南最新规划了8条轨道交通，也引起了香港专家的关注。轨道交通和城镇化关系非常密切，谈及轨交，陶汝鸿认为，地铁不单是交通工具这么简单，它能够大大地把流动性提高，这包括社交和财富的流动性。由于财富流动，把它的商业价值提高、把贫富间的差距减小，从而更好地加速城市化的发展。“对城镇化而言，房地产只是其中一环，甚至可以说是非常小的一个环节。”对于轨交对房价的影响，陶汝鸿认为，以广州、上海、深圳的经验来看，轨交对房价的拉动非常大，“轨交从规划到开通，房价将涨30%-50%，并且这是个积累量，到正式开通时房价会有所爆发。”“香港经验”可以帮助济南建设轨交

“香港人口约700万，比济南多一点，但济南的私家车100多万辆，香港只有30多万辆，香港主要交通是巴士、地铁、电车，济南要借力轨道交通等公共交通发展。”刘荣广伍振明建筑师事务所(香港)有限公司董事张光颖指出，新型城镇化是集约高效的城镇化，城市交通必须转变发展模式，走集约高效的发展道路。

“济南正在大力发展轨道交通解决交通拥堵问题，是好事但必须算好经济账，否则会影响轨交持续健康发展。”香港铁路有限公司副总经理鲍风则表示，香港经验可以帮助济南建设轨交少走弯路。他举例说，1970年香港铁路有限公司成立时，政府就制定轨道交通加物业的综合发展模式，把沿线土地与地铁站整合在一起，一个地铁站就是一个区域中心，在这种情况下土地升值会比较快，增值的钱不是流到开发商手中，而是地铁公司，通过这样的补贴实现地铁的可持续发展。2014年，港铁利润达到160亿元。其中，票务受益只占1/4左右，40%来自于多种经营。

新闻背景 到2020年山东1700万人转为“市民”

2015年全省人口9847万人，其中城镇常住人口5614万人，城镇化率达到57%。按照规划，到2020年，山东将实现1000万农业转移人口市民化和700万城中村、城边村原有居民市民化，全省常住人口城镇化率达65%以上。

省住建厅厅长王玉志介绍，今后山东将大力推动外来务工人员市民化、城中村城边村原有居民市民化以及农村就地就近转移就业人口市民化。推进外来务工人员市民化，深化户籍制度改革，进一步降低落户门槛，放开外来人口落户限制。同时，全面推动教育、医疗、社保、就业服务和住房保障等城镇基本公共服务常住人口全覆盖，增强城市吸引力，每年解决200万农业转移人口落户城镇。推进城中村城边村原有居民完全市民化，加快编制实施城中村改造规划，以实施城中村和城边村改造、集体资产改制、村改居和社会保障均等化为重点，每年解决140万城中村、城边村原有居民市民化。热点追踪

水系、山系当间隔防止新城组群膨胀

日前，《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》(公示稿)出炉。在该规划公示稿中出现的“绿楔”说法让人眼前一亮。据了解，济南拟以“山、泉、湖、河、城”空间关系为基础，以黄河、玉符河、巨野河等生态网络间隔为绿楔，以中心城主城和两区联动发展为核心，打造“一心三轴多组团、人文山水生态型”的城镇化空间结构。

啥是绿楔?一般来说，绿楔指的就是都市发展区水系或山系较为集中的地区，是防止新城组群无序蔓延的重要生态间隔区，多由河流水域、农田、草地、山体林地等组成。

此前，已有不少地方出台了绿楔保护规划。2014年，武汉首个绿楔保护规划——后官湖绿楔保护和发展规划亮相。济南的城镇空间结构中也将“嵌入”绿楔。据了解，济南拟实施“全域统筹，多城联动，轴带展开，组团发展”的城镇化空间战略，以“山、泉、湖、河、城”空间关系为基础，以黄河、玉符河、巨野河等生态网络间隔为绿楔，以中心城主城和两区联动发展为核心，以济南新区(含临空经济区)、章丘、济阳、商河、平阴卫星城以及各个组团为节点，构建分工明确、有机联系、功能互补的新型功能空间体系，打造“一心三轴多组团、人文山水生态型”的城镇化空间结构。

另据了解，在济南“一心三轴多组团”的城镇化空间结构中，“三轴”说的就是三条城镇发展轴。其中，东向轴带依托济青复合交通走廊，发展东部城区、临空经济区、综合保税区、明水经济技术开发区、章丘城区，对接淄博、邹平城镇组群，打造高新科技和高端制造城镇发展聚合轴;北向轴带以济南新区、济乐高速公路、220国道和248省道为轴线，串联济南新区、济阳城区、玉皇庙片区、商河城区，打造食品温泉城镇聚合轴;西南向轴带则以济菏高速公路和220国道为轴线，串联长清高校科技园、创新谷、长清城区和平阴城区，打造高新科技和特色休闲城镇聚合轴。