楼市观察：三四线城市“去库存”将为持久战

2016年开年，上海、深圳房价大幅上涨引发各界关注。随后，沪深楼市在量价登上历史高位之后遭遇调控政策收紧，后市开始面临压力。在刚刚结束的三月份，对一线城市和部分热点二三线城市来说堪称楼市“金三月”。而整个一季度，国内主要重点城市的楼市成交均迎来一波量价快速升温的“小阳春”。

随着一线城市的楼市成交量和成交价格站上历史高位，部分二线城市成交领涨、价格直追一线，这些热点城市也相继在3月末收紧调控政策，以推动过热的市场“退烧”。2016年楼市主基调就是因城施策，国土部4月14日表示，在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应。

一线城市火热 二线城市奋起直追

中国指数研究院最新数据显示，一季度北上广深四个一线城市成交面积同比上涨达31%，成交面积大幅上涨的同时，深圳、上海的房价涨幅也是吓坏了购房者。

实际上，一季度火热的并非仅一线城市。日前公布百城房价指数显示，3月份重点城市的房价已经迎来了11连涨。而根据中国指数研究院发布的《2016年一季度主要城市房地产市场交易情况》报告，2016年3月监测的36个主要城市累计成交面积环比大涨129.90%，同比上涨83.39%。

值得注意的是，成交量的上涨幅度中，二线城市已经明显超越此前火爆一时的一线城市，领跑全国。在经历了一个季度房价上涨之后，部分二线城市的房价已直指一线城市。杭州23451元/平方米的成交均价已逼近北京的26201元/平和上海的26201元/平方米。2016年3月，南京房价环比增长2.23%、同比增长3.16%，连续12个月呈现上扬趋势。其中，南京河西地区和国家级江北新区更成为南京市场房价的“领涨者”。3月18日，全国近40家房地产开发商争夺南京5块土地，共拍出92.72亿元。按照江北新区新的楼面地价核算，房价有望超4万元/平。

去年四季度至今的全国这波楼市中，闯出了苏州这匹楼市“黑马”，涨幅一度超过深圳，跃居全国城市之首。3月，苏州楼市均价环比涨幅为5.8%，居全国第三。4月7日开始，苏州的土地拍卖接连掀起波澜。迄今为止卖出去的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。短短5天时间，苏州的土地收入达到250亿元。而2015年全年，苏州的土地出让收入也不过500亿元。

三四线城市去库存将为持久战

从国家统计局的数据来看，1至2月份，全国房地产开发投资9052亿元，同比增长3%。虽然投资增速回暖，但库存再度增加。截至2月末，全国商品房待售面积73931万平方米，比去年末增加2077万平方米。

2月份三四线城市商品住宅累计存销比为32.07个月，虽同比下降14%，但依旧远超合理区间15个月，大部分三四线城市去库存压力仍大。上海易居研究院监测数据显示，2月份全国35个典型城市中，有12个城市库存出现了同比增长现象，其中广西北海、甘肃兰州、安徽淮南和马鞍山、山东烟台和济宁、广东茂名等三四线城市存销比普遍在20个月左右。以兰州为例，截至2月底存销比为20，比1月份18.2个月扩大了1.8个月。

根据中国房地产市场的特点，中央经济会议将房市的基调定为“去库存”，随后各地积极响应，去库存措施频出。而业内专家在分析当前库存形势时表示，面对如此规模且有增无减的库存，各地政府应有“持久战”的准备，没有一蹴而就的“药方”，去库存需长短结合，因城因时施策。

在当前楼市结构性过剩的大格局下，三四线城市去库存应从供需两端发力。短期看，在严控土地入市的同时，对库存进行调整，开发多用途用房，增加适销对路的产品等;长远看，加快推动产城融合和户籍制度改革，增加城市就业岗位，让新市民享受平等的公共资源和服务……从根本上实现三四线楼市的良性循环。

具体讲，在供给方面，库存高企的三四线城市政府应加强政策协调性，限制土地供应，着重消化存量。目前湖南省已经明确库存去化周期超过36个月的地区，原则上停止新增房地产开发用地审批和供应等;福建省对库存特别是商业办公库存明显供过于求的市县，暂停商业办公用地供应。

在需求层面，业内认为三四线城市政府可继续在信贷、税收等方面加大对潜在购房人的支持力度，如为三四线城市量身订制一些政策，银行监管部门因城施策，灵活把握首套房贷的认定范围，尝试实行更低首付，对商品房改保障房制定明确的时间表和优惠措施等。

化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为主力军。为此，专家建议把农民工、个体工商户等纳入公积金保障范围。

从长远来看，三四线城市还要在产城融合、户籍制度改革等方面下工夫，提升城市的包容力。专家指出，提高农民工进城购房意愿，推进户籍制度改革是关键。住房制度改革必须以满足新市民需求为出发点，全面推进并完善居住证制度，让农民工和户籍居民平等享受公共服务和基础设施。